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お金のこと

念願の住宅購入！と同時に多くの人は住宅ローンを抱えることになります。
少しでもお得に組みたいですね。
住宅ローン選びで失敗しないポイントをご紹介しましょう。

執筆者：坂本　綾子
日本FP協会認定CFP®、1級ファイナンシャル・プランニング技能士
著書「今さら聞けないお金の超基本」など

住宅ローンの金利はどんな仕組み？

まず、必ず知っておきたいのが、住宅ローンの金利の種類と、メリット・デメリットです。
住宅ローンの金利は、変動金利、固定金利、固定金利選択型の3種類。
それぞれの仕組み、メリット・デメリットは次の通りです。

変動金利

半年ごとに金利が見直されます。
ほかのふたつに比べて、金利が低いのがメリットです。
ただし、世の中の金利が上がれば、それに合わせて金利が上がる可能性が高く、借り入れ後の金利が確定していないのがデメリットです。
金利が上がれば、その分、払う利子も多くなります。

固定金利

借入時の金利が最後まで固定されます。
金利が変わらないので、毎月の返済額も変わらず、どれくらい利子を払うかが借入時にわかるのがメリットです。
ただし、金利は変動金利よりも高めになるのがデメリットです。

固定金利選択型

当初3年、5年、10年などの期間は固定金利、その後は固定金利か変動金利かを選びます。
固定金利期間は金利も毎月の返済額も変わらないのがメリットです。
固定金利期間が終わった後の金利がわからないのがデメリットです。

どれを選ぶかは、家計の状況に加え、自分の性格に合うかどうかも考慮してください。

例えば、物事を計画的に進めるのが好きな人は固定金利なら借入時に返済計画が確定するので安心感を得られるでしょう。
一方、臨機応変に対応したい人で、借入時の金利が低いことを優先したい、なおかつ、貯蓄や収入に余裕があり、金利が上がりそうなときは繰り上げ返済ができる家計なら、変動金利が選択肢です。

配偶者が育児休業中や時短勤務中でいずれフルタイム復帰して世帯収入が増える予定なら、当面の安心感を得るために固定金利選択型を選ぶ方法もあります。

金融機関をどう選ぶ？

金利タイプを決めたら、次は金融機関選びです。
住宅ローンを取り扱う金融機関は多いので、迷ってしまいますね。
金融機関の住宅ローンを比べる際のポイントをお話しします。

現在、住宅ローンの金利はとても低い水準にあります。
とはいえ、金融機関により金利は異なります。
また実際に適用される金利は、借りる人の条件をもとに店頭表示金利（基準金利と呼ぶ金融機関も）から引き下げる仕組みが一般的です。

頭金を一定割合以上入れる、給与振込口座に指定しているなどの条件を満たせば引き下げるといった具合です。
自分が条件を満たしているか、適用金利がどうなるかを確認する必要があります。

通常、住宅ローンを借りる際は、事務手数料や保証料を支払うので、この金額も確認してください。
繰り上げ返済をする予定なら、繰り上げ返済に手数料がかかるか、かかるならどれくらいかも要チェックです。

住宅ローンを借りる際は金利ばかりに目がいきがちですが、金利以外にも保証料や繰り上げ返済の手数料など諸費用をよく確認することがポイントになります。

住宅ローンの金利以外にも考えておきたいこと

住宅の購入時には、住宅の価格以外にも、不動産取得税や、登記のための司法書士の費用、火災保険料などの諸費用が掛かります。
諸費用は物件価格の5～10％程度です。

また、頭金を入れると、住宅ローンの借入額を減らすことができ、支払う金利も減らせますから、ある程度の頭金もあったほうがいいですね。
手持ちの貯蓄から、無理のない範囲で出せる頭金と諸費用の合計はどれくらいか、今後の予定をもとに考えましょう。

結婚しているなら、どちらがローンを組むのか。
夫婦で組むこともできます。
そして、購入した住宅の名義は、お金を出した比率で決まります。
例えば妻の貯金から頭金として20％、夫が住宅ローンで80％支払ったら、名義は20％が妻、80％が夫で登記します。※1

返済期間は何年にするか。
会社員なら定年退職までに返し終わるのが理想です。

繰り上げ返済のコツ

貯蓄に余裕ができたときは、通常の返済とは別に、繰り上げ返済をすると、その分の利子を減らすことができます。
繰り上げ返済は、残高が多い初期のうちに行うほど、減らせる利子も多くなってお得です。
返済期間も短くなり、予定よりも早く返し終えることができます。

ただし、住宅ローン控除を使って節税する予定なら、注意が必要です。
住宅ローン控除では、年末残高の1％の金額が、所得税から還付されます。
例えば住宅ローンの年末残高が2000万円なら20万円税金が安くなるということ。
所得税が20万円未満で引ききれない場合は、残りを住民税から引いてもらえます。
ぜひ利用したいですね。

ところが、繰り上げ返済で残高を減らしすぎると、住宅ローン控除による節税効果が小さくなってしまいます。
住宅ローン控除には上限額があり、2020年の借入なら通常の住宅は年間40万円まで（中古住宅などは20万円まで）。
借り入れた住宅ローンの残高、支払っている税金を比べて判断を。
住宅ローン控除は借入から10年間受けることができます。※2

万一の時の備えをどうする？

住宅ローンを借りる際は、万一に備えて団体信用生命保険に加入します。
団体信用生命保険は、住宅ローンを借りた人が亡くなると、残りのローンを保険金で支払う仕組みで、ローンがゼロになります。遺族にローンが残らないのがメリット。

この団体信用生命保険の保険料が、住宅ローンの金利に含まれている金融機関と、金利に上乗せされる金融機関があります。どちらのタイプか確認しましょう。
死亡のみならず、特定の病気にかかった場合も保障されるなど、最近は保障の範囲が広い団体信用生命保険もあります。

無理のない返済のためには？

毎月の返済額が家計を圧迫しないか、事前にシミュレーションしておきましょう。
賃貸の時にはかからなかったけど、持ち家になったらかかる費用として固定資産税があります。
マンションの場合は修繕積立金や管理費が毎月かかります。

毎月の返済額は、現在の家賃から、購入後の毎月の維持費を差し引いた金額以下を目安にすると、住宅のための支払額を増やさずにすみます。
景気に左右されるボーナス払いはできれば避けて、毎月の返済のみにしておいた方が安心です。

住宅ローンには借りる前の準備と返済後の手続きも

住宅ローンの借入には審査があり、年収、勤務先、勤続年数などに加えて、過去の返済履歴なども考慮されます。
クレジットカードや携帯電話の分割払いで遅延したことがあると審査に通らないことも考えられます。
ほかの借入があることで、借入可能な額が下がるケースもあります。

住宅ローンを組んで住宅を買う予定なら、お金の管理をしっかりとすることから始めましょう。
返済中に予想外のことが起きて、返済が難しくなった時は、遅延する前に金融機関に相談をしてください。
一時的に負担を減らして窮地を乗り越えられるよう返済計画の見直しを検討してもらえる可能性があります。

住宅ローンを組む際には、返せなくなった時に銀行が住宅を売却してお金を回収できるよう住宅に抵当権を設定します。
住宅ローンの返済が終わった後は、この抵当権を抹消する手続きを忘れないように。
これで、住宅ローンとのお付き合いが完全に終了します。

住宅ローンをお考えの方は、是非長野ろうきんに相談してみてくださいね。

※１ 不動産の登記は現在法律上の義務ではありません。しかし登記を行うことで、所有者が誰かをはっきりさせることができます。
登記の際、実際に出した資金と異なる割合にすると、その差は贈与したと見なされ贈与税の対象になることがあります。
※２ 住宅ローン控除の期間は10年ですが、消費税10％の住宅を購入し2020年12月までに入居した場合には特例により13年に延長されます。控除額については、お近くの税務署にご相談ください。

坂本　綾子
ファイナンシャルプランナー
（日本FP協会認定CFP®、1級ファイナンシャル・プランニング技能士）

熊本県生まれ。明治大学卒業。マネー記者として22年間、女性誌などで家計管理や保険、投資、住宅購入、相続などお金の記事を取材・執筆。2010年にファイナンシャルプランナー坂本綾子事務所を設立。自治体の消費生活センターでの市民向けお金のセミナー講師や、家計相談にも対応している。著書に「今さら聞けないお金の超基本」朝日新聞出版、「まだ間に合う！50歳からのお金の基本」エムディエヌコーポレーションなど。