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お金のこと

執筆者：坂本　綾子
日本FP協会認定CFP®、1級ファイナンシャル・プランニング技能士
著書「今さら聞けないお金の超基本」など

多くの人が利用する可能性が高いのが住宅ローンです。
住宅ローンは借入金額が多く、返済も長期にわたるため、借入時の金利だけで選ぶのではなく、自分の収入やライフプランに合わせて組むことがとても大事です。

そこで、自分に合った無理のない住宅ローンを組むための考え方を紹介しましょう。

現在の収入と、これからのライフプランを確認

会社員なら、現在の収入はもちろん自分でわかっていますよね。
勤務先から毎年配布される源泉徴収票の「支払金額」に記載されているのが1年間で勤務先から受け取った給与や賞与の合計額、いわゆる税込み年収です。
住宅ローンを貸し出す際に、金融機関ではその人にいくらまでなら貸してもいいかを検討しますが、税込み年収は判断材料のひとつになります。

また、勤務年数が長くなれば給与も上がっていく可能性がありますから、勤務先の給与規定などを確認して、今後の収入についても予想してみましょう。
さらに、これからのライフプランも考えましょう。
結婚、子どもの誕生・進学など、大きな資金が必要になるイベントがあるなら、そういったイベントと住宅ローンの返済を両立していく必要があります。

住宅ローンの種類

住宅ローンは、返し方で分けると２つのタイプがあります。
元利均等返済と元金均等返済です。

元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利子）が一定です。
一方、元金均等返済は毎月の返済額のうち元金が一定です（毎月の返済額のうち利子の金額が変動します）。
毎月、一定額を返済していく元利均等返済の方が家計管理をしやすく、取り扱う金融機関も多いので、この後は元利均等返済の住宅ローンを前提に説明します。

住宅ローンを金利の付き方で分けると3つのタイプがあります。
固定金利、変動金利、固定金利選択型です。

固定金利は、借入時の金利が最後まで変わらず固定されています。
そのため、毎月の返済額も最後まで変わりません。

変動金利は、一定の期間ごとに金利が変動します。
ただし、その都度、返済額が変わると家計管理が大変になるので、返済額の変更は５年ごとになります。
金利が変動するため、いくら利子を払うかは最後まで確定しません。
固定金利選択型は、当初3年、10年などの決められた期間は固定金利、その後は固定金利か変動金利かを選べる仕組みです。

住宅ローンの金利や保証料

住宅ローンの金利は、通常、同じ時期なら固定金利や固定金利選択型よりも変動金利の方が低くなります。
ただし、変動金利は将来、金利が上がる可能性もあります。
今の金利は低いけれど不確実だということです。
固定金利にするか変動金利にするかを迷う人は多いようですね。

最後まで金利や返済額が変わらない固定金利の安定性を選ぶか、将来、金利が上がる可能性があっても現在の金利が低い変動金利を選ぶか。
固定金利選択型にして当面は安定的に、その後は、その時点の状況で決める方法もあります。
今後のライフプランや自分の性格なども考慮して選択しましょう。

住宅ローンには、契約者が返済できなくなった時に備えて保証会社と契約して保証料を支払う仕組みのものもあります。
保証料がかかるかどうか、かかるならどれくらいかも確認事項です。

無理のない借入額と返済額は？

いくらまでなら借りてもいいか、無理なく返済できるか、いろいろな考え方があります。

例えば返済額は税込み年収の25％までを目安とする金融機関があります。
この目安で考えると、税込み年収が仮に500万円なら25％は125万円です。
12か月で割ってみると1か月あたりの返済額は約10万4200円です。
毎月10万4200円を返済する場合、住宅ローンをいくら借りることができるのでしょうか？

答えは、金利と返済期間により違ってきます。

返済期間30年、金利1％なら、毎月10万4200円の返済だと3239万円借りることができます。
同じ条件で返済期間を20年にすると、借りられる金額は2265万円と少なくなります。
返済期間は長いほど、金利は低いほど、たくさん借りることができます。
返済期間をどれくらいとれるかは、住宅ローン契約時の年齢にもよりますね。

では、自分にとって無理のない借入額はどうやって判断すればいいのでしょうか。
毎月の収入のうちいくらなら無理なく返済できるかをもとにするのがおすすめです。
同じ収入であっても、お金の使い方は人により違うからです。

例えば毎月家賃を6万円支払い、住宅購入の頭金のために3万円の積立をしている人なら、合計で月9万円までなら、毎月の収支をこれまでと変えずに住宅ローンを組めることになります。

まず自分自身で、毎月これくらいの返済なら大丈夫だという金額を把握し、それを金融機関に伝えれば、年齢や金利をもとに借入額の目安を計算してくれるでしょう。

ただし、持ち家になると、賃貸のときにはかからなかった固定資産税などの負担が増えるので、その点も考慮しましょう。

住宅ローンの総額を少しでも少なくするには

無理のない返済額から計算してみたところ、買いたいと思っている住宅の価格には届かなかったという場合や、何とか返していけそうだけど、もう少し借入額を減らしたい場合は、頭金を増やす方法があります。
その分、住宅ローンの借入額を減らせます。

住宅購入の資金として直系尊属（父母や祖父母）から贈与をうけたときは、贈与税が非課税になる優遇があります（住宅の面積や収入など条件あり）。
資金を出してもらえそうなら相談してみましょう。

また、住宅ローン控除が受けられる物件なら（面積や築年数等に条件あり）、最長10年間、年末のローン残高の1％の所得税が戻ってきます（新築の場合は最長13年、還付額には上限あり）。
節税できた分、返済総額を減らしたと考えることもできます。

限度額いっぱいまで住宅ローンを借りたときのリスク

自分の収入で借りられる限度額いっぱいまで住宅ローンを借りてしまうと、子どもの教育費や日々の生活費などにしわ寄せがいって、他の支出をガマンしなければならなくなるかもしれません。
また、転職などにより今よりも収入が減ったときに返済が苦しくなってしまいます。
ある程度の余裕を持って住宅ローンを組みましょう。

いざというときに相談しやすいか

突然の病気やケガ、社会の変化、自然災害など、何が起きるかわかりません。
家計の状況が変わった、返済が難しくなったなどのときは、自分一人で抱え込まず、すぐに借り入れた金融機関に相談するのが一番です。
いざというときに相談しやすい金融機関を選ぶことも、無理なく住宅ローンと付き合っていくためのポイントです。

お金のことに関することなら
いつでもお気軽にご相談ください。

「相談する」から「相談し続けられる」へ。

坂本　綾子
ファイナンシャルプランナー
（日本FP協会認定CFP®、1級ファイナンシャル・プランニング技能士）

熊本県生まれ。明治大学卒業。マネー記者として22年間、女性誌などで家計管理や保険、投資、住宅購入、相続などお金の記事を取材・執筆。2010年にファイナンシャルプランナー坂本綾子事務所を設立。自治体の消費生活センターでの市民向けお金のセミナー講師や、家計相談にも対応している。著書に「今さら聞けないお金の超基本」朝日新聞出版、「まだ間に合う！50歳からのお金の基本」エムディエヌコーポレーションなど。